羅翠蘭 劉陶琨
(廣西方略土地房地產(chǎn)評估有限公司,南寧530200)
摘要:發(fā)展多種形式的適度規(guī)模已成為未來農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢,由此產(chǎn)生的土地承包經(jīng)營權與經(jīng)營權分置的條件已經(jīng)基本成熟。本文主要從土地承包經(jīng)營權與經(jīng)營權分置的條件進行分析,界定耕地承包經(jīng)營權與耕地經(jīng)營權流轉的內涵及權益差異特征,針對性地提出了收益還原法應用的思路與技術要點處理方法,以此實現(xiàn)耕地承包經(jīng)營權、經(jīng)營權流轉有效估值與關聯(lián)研究。
關鍵詞:三權分置;承包經(jīng)營權、經(jīng)營權流轉;權利;收益還原法;還原率;自然風險;市場風險;土地估值
隨著我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程的推進,農(nóng)村家庭承包耕地流轉的速度呈加快態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計,全國家庭承包耕地流轉面積,從1994年的0.09億畝增長到2019年的5.54億畝,25年間增長了61倍多。至2019年,農(nóng)村土地流轉的形式,也相應呈現(xiàn)出主體多元的發(fā)展態(tài)勢,主要包括出租(轉包)、轉讓、互換、股份合作等,其中又以出租(轉包)為主流,采用這種方式流轉的耕地在2019年當年就達到4.46億畝,占全年耕地流轉總面積的80.51%。家庭承包耕地流轉提速,流轉方式逐步趨于多樣,是在《民法典》《農(nóng)村土地承包法》等國家法律、法規(guī)體系完善,以及實施鄉(xiāng)村振興國家戰(zhàn)略的背景下,鄉(xiāng)村市場活力得到進一步激發(fā)的體現(xiàn)。由此,經(jīng)營權從土地承包經(jīng)營權中分離出來,并作為獨立物權在農(nóng)用地市場交易中實現(xiàn)價值顯化將成為常態(tài),客觀上要求在國家已有的農(nóng)用地、集體土地估價技術規(guī)范基礎上,分析承包經(jīng)營權、經(jīng)營權流轉的權益特征,相應提出可相適應的估價實現(xiàn)思路與方案。
1.耕地承包經(jīng)營權與耕地經(jīng)營權界定
2016年,中辦、國辦印發(fā)《關于完善農(nóng)村土地所有權承包權經(jīng)營權分置辦法的意見》,確立了“落實集體所有權,穩(wěn)定農(nóng)戶承包權,放活土地經(jīng)營權”即“三權分置”的基調。2018年,新修訂的《農(nóng)村土地承包法》,對承包方流轉其承包土地的經(jīng)營權,以及土地經(jīng)營權權益作出了更為清晰的規(guī)定。2020年頒布的《民法典》,除規(guī)定承包經(jīng)營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經(jīng)營權,更是首次明確了土地經(jīng)營權的物權屬性。這些法律及政策規(guī)定,確立了“所有權+承包經(jīng)營權+經(jīng)營權”的農(nóng)用地權益類型區(qū)分格局;诖,經(jīng)梳理,將耕地承包經(jīng)營權、耕地經(jīng)營權的概念內涵要點、權利特征、權能等歸納如下。
表1 耕地承包經(jīng)營權、耕地經(jīng)營權概念要點、權利特征及權能
2.耕地承包經(jīng)營權、耕地經(jīng)營權流轉價格評估思路
現(xiàn)行的《農(nóng)用地估價規(guī)程》(GB/T 28406-2012),并沒有關于“承包經(jīng)營權”、“經(jīng)營權流轉”的分類及釋義內容。根據(jù)《農(nóng)村集體土地價格評估技術指引》,本文所述的耕地承包經(jīng)營權價格,定義為通過承包、互換等方式獲取的一定年期下用益物權的價格,該用益物權價格包括了承包權與經(jīng)營權相合為一的權益內涵;耕地經(jīng)營權價格,則定義為通過流轉方式獲取的一定年期下用益物權的價格,該用益物權為價格,對應于通過流轉分離出來的經(jīng)營權權益內涵。
2.1估價方法適用與選擇
涉及農(nóng)用地、集體土地的評估,主要的方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、公示地價系數(shù)修正法和評分估價法等。長期以來,由于確權、有形交易市場等基礎條件缺乏,因土地流轉需求而形成的眾多農(nóng)用、集體建設用地交易大多存在不規(guī)范情況,信息透明度低,市場比較法的應用受到諸多限制。其次,由于進入市場流轉的農(nóng)地大多為已開發(fā)成熟的耕地,運用成本逼近法、剩余法評估承包經(jīng)營權、經(jīng)營權流轉價格也存在適用性障礙。而對于公示地價法,目前國內各地農(nóng)用地基準地價正處于編制階段,其成果內涵主要根據(jù)《農(nóng)用地估價規(guī)程》界定為使用權價格,相對于承包經(jīng)營權、經(jīng)營權流轉價格而言較為籠統(tǒng),定價技術思路與過程也存在差異,不宜直接用于對后者的價格判斷。相對而言,在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入產(chǎn)出規(guī)律基礎上,運用收益還原法對耕地承包經(jīng)營權、耕地經(jīng)營權流轉實施估價,是最為直接有效且適宜的方法。
2.2估價方法運用要點
采用農(nóng)用地投入產(chǎn)出效益樣點,在農(nóng)用地經(jīng)營年總收益中扣除生產(chǎn)成本等各項費用,將農(nóng)用地經(jīng)營年純收益還原為一定年期農(nóng)用地的收益價格。估價的基本過程為:測算年總收益→測算年總費用→計算年純收益→確定土地還原率→計算農(nóng)用地價格。估價方法運用的要點主要包括:
(1)確定基本界定;谵r(nóng)用地投入產(chǎn)出效益樣點,收益還原法的運用需明確的基本界定內容包括:❶農(nóng)用地類型,即水田、旱地、坑塘等,本文研究確定為水田;❷權屬性質,確定為集體土地;❸耕作制度,根據(jù)估價對象所在地域主導耕作制度確定,本文研究確定為“早稻-晚稻;❹耕地等別,根據(jù)估價對象所在地域耕地等別評價成果確定,本文研究確定為“國家自然等10等,國家利用等9等”。
(2)年總收益分析。年總收益為估價對象土地合理有效地所取得的持續(xù)、穩(wěn)定的客觀正常年收益,年總收益依農(nóng)產(chǎn)品年收入確定。農(nóng)產(chǎn)品年收入,為農(nóng)用地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的年均產(chǎn)出收入。本文研究按水稻產(chǎn)量與估價期日的正常市場價格確定,其中涉及的農(nóng)業(yè)補貼(如耕地地力保護補貼、種糧一次性補貼、稻谷生產(chǎn)補貼等)也應計入年總收益。
(3)年總費用分析計算。年總費用是指使用者在進行生產(chǎn)經(jīng)營活動中所支付的年平均客觀總費用。年總費用為農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)品過程中發(fā)生的年平均各項費用之和,包括種子、化肥、農(nóng)藥、機械等費用。各項費用根據(jù)其用量和估價期日的正常市場價格進行計算,其中經(jīng)營權流轉租金的應計入年總費用。
(4)土地還原率確定
❶耕地承包經(jīng)營權土地還原率
還原率本質為資本投資收益率,利率大小與投資風險高低成正比。還原率的確定,主要采用安全利率加風險調整值法確定,即土地還原率=安全利率+風險調整值。
Ⅰ.安全利率。安全利率為無風險投資收益率,可按各時期定期存款利率或國債利率確定。2020年當期中國人民銀行公布的定期存款利率為1.5%,2020年一年期國債平均利率為2.18%,本研究取定期存款利率、一年期國債平均利率的簡單算術平均值作為安全利率,即取值為1.8%。
Ⅱ.風險調整值。綜合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)遭遇到的災害性天氣、估價對象所處地域社會經(jīng)濟發(fā)展水平和農(nóng)用地市場等綜合因素確定風險調整值。對于一般的種植業(yè)用地,獲取收益的風險主要來源于國家產(chǎn)業(yè)政策、市場經(jīng)營以及臺風、暴雨、霜凍、旱澇等各種自然災害影響。
自然災害風險:即因自然力的不規(guī)則變化,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)災害性因素出現(xiàn),從而致使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者預期產(chǎn)量或品質無法實現(xiàn),并使得農(nóng)業(yè)專用性資產(chǎn)發(fā)生損失的可能性。自然災害風險,可通過分析糧食作物播種面積、農(nóng)業(yè)氣象災害受災面積以及糧食總產(chǎn)量變化情況進行量度。本文研究采集的數(shù)據(jù)如下表。
表2 全國2012至2019年糧食作物播種面積、農(nóng)業(yè)氣象災害受災面積及糧食總產(chǎn)量統(tǒng)計
水災、旱災、風雹災、冷凍災是最主要的農(nóng)業(yè)氣象災害。由上表數(shù)據(jù),受氣象災害影響而導致的農(nóng)作物單位面積產(chǎn)值變化幅度為-0.25%~1.97%。據(jù)此,綜合考慮各災害發(fā)生的頻率、規(guī)模大小以及對當年農(nóng)作物產(chǎn)量的影響程度,經(jīng)測算對長期報酬率產(chǎn)生的定量影響比率為0.9%。
市場經(jīng)營風險:主要指產(chǎn)品市場需求、產(chǎn)品價格變動等帶來的影響。由于市場機制對農(nóng)業(yè)資源配置發(fā)揮的主導性作用,促使農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與流通體系發(fā)生根本變化,市場風險日趨凸顯。對市場經(jīng)營風險的量度,可通過觀測農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格或指數(shù)變化情況予以確定(需注意的是,不同農(nóng)產(chǎn)品價格波動特征不盡相同,在評估分析過程需要特別關注區(qū)分)。在本研究中,采集農(nóng)產(chǎn)品價格指數(shù)與集貿市場價格變動指數(shù)綜合判斷市場經(jīng)營風險,相關數(shù)據(jù)如下表。
表3 全國2014至2019年農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格總指數(shù)變化情況
表4 全國2014至2019年農(nóng)業(yè)產(chǎn)品集貿市場價格變化情況(水稻部分)
觀測農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格總指數(shù)與集貿市場價格分指數(shù)(對應于水稻耕作),經(jīng)測算市場經(jīng)營風險對長期報酬率產(chǎn)生的定量影響比率為1.4%。
綜合以上,以安全利率與風險調整值之和確定耕地承包經(jīng)營權土地還原率為4.1%。
❷經(jīng)營權流轉土地還原率
經(jīng)營權由承包經(jīng)營權分離而出,其在權利特征、權能上,與承包經(jīng)營權有所差異。在權益差異特征上,除承包經(jīng)營權的“資格權內核”之外,對于經(jīng)流轉出的經(jīng)營權,存在權益公示受限(經(jīng)營權流轉期限五年以上的,當事人方可以向登記機構申請土地經(jīng)營權登記)、再次流轉受限(需經(jīng)承包方書面同意并向集體經(jīng)濟組織備案,受讓方才可再次流轉土地經(jīng)營權)、融資擔保受限(需經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案,方可向金融機構融資擔保)等特征,因此,耕地經(jīng)營權流轉要承受高于耕地承包經(jīng)營權的風險。為量化兩種權利狀態(tài)下還原率水平的差異,本研究采取的思路如下:
Ⅰ.以耕地投入產(chǎn)出效益樣點為基礎,根據(jù)區(qū)域內耕地客觀收益水平,以及區(qū)域平均客觀費用、耕地承包經(jīng)營權平均土地價格水平,模擬并分別概算承包經(jīng)營權、經(jīng)營權流轉兩種權利狀態(tài)下內部收益率(FIRR,計算時假設收益年限相同),進而判斷其間的風險差異量化值,計算公式為:
Σnt=1(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0
式中:CI—現(xiàn)金流入 CO—現(xiàn)金流出 FIRR—財務內部收益率 t—現(xiàn)金流持續(xù)年限
對于經(jīng)營權承接人,其經(jīng)營權轉出時支付的流轉費(實務當中的“年租金”、“年地租”等,以下同)作為成本支出計入現(xiàn)金流。
以某耕地生產(chǎn)經(jīng)營與流轉樣點為例,承包經(jīng)營權、經(jīng)營權流轉狀態(tài)下的年純收益分別為1580元/畝.年、1250元/畝.年,則統(tǒng)一歸算至30年期的內部收益率分別為4.27%、4.97%。在耕地質量、投入產(chǎn)出等條件均相同的情況下,承包經(jīng)營權、經(jīng)營權流轉權利狀態(tài)下的長期收益率差值為0.7%,印證了后者投資回報風險大于前者的基本判斷,該差值同時可作為量化風險差異的參考。
Ⅱ.還原率本質是一項資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營期內獲取的長期報酬率,類似于折現(xiàn)率。對此,在其他條件相同的情況下,要獲取等量現(xiàn)實價值量,經(jīng)營現(xiàn)金流、報酬率高低必然會受權利狀態(tài)的影響。在調查采樣數(shù)據(jù)基礎上,本研究對經(jīng)營權在不同流轉年限下的現(xiàn)金流、折現(xiàn)率進行了模擬迭代計算,結果顯示:當流轉年限不同時,若要確保在不低于基礎折現(xiàn)率(本研究取4.1%)條件下獲取等量現(xiàn)實價值(對應于耕地承包經(jīng)營權狀態(tài)下的水平),最短的收益年限將不少于25年,收益年限25年至29年對應的折現(xiàn)率調整區(qū)間為+0.13%~+0.83%(均值0.5%),此調整區(qū)間,可視為這兩種權利狀態(tài)下風險差異量化值的變化幅度。
綜合上述分析,在本研究中確定經(jīng)營權流轉的土地還原率區(qū)間為4.23%~4.93%(均值4.6%)。
3.耕地承包經(jīng)營權、耕地經(jīng)營權流轉價格評估實證
基于以上思路和估價要點分析,運用收益還原法分別完成耕地承包經(jīng)營權、經(jīng)營權流轉后的土地價格(為便于比較,統(tǒng)一歸算至30年期),方法運用具體計算示例如下表。
表5 收益還原法耕地承包經(jīng)營權、經(jīng)營權流轉價格測算示例
由上表,通過計算,以經(jīng)營權流轉土地還原率4.23%~4.93%為基礎,可測算出30年期經(jīng)營權流轉價格區(qū)間為17495~18989元。若在還原率取均值4.6%條件下,將經(jīng)營權流轉價格與流轉費掛鉤,則可相應測算得到“年租金”、“年地租”的區(qū)間值為1087~1180元。對于農(nóng)用地流轉市場而言,該區(qū)間分析值具有特殊意義!其對應的內涵,實質上是立足于糧食耕種的農(nóng)用地利用狀態(tài)下,在合理的風險區(qū)間內經(jīng)營權承接人所能夠承受的“年租金”、“年地租”水平。遵循該邏輯,通過以上收益還原法評估思路、要點分析,以及在此基礎上對經(jīng)營權流轉價格與流轉費掛鉤的延伸分析,可以進一步探討在種植糧食作物及其對應的投入產(chǎn)出規(guī)律下,耕地經(jīng)營權流轉的定租模式。
4.結論
綜上所述,以投入產(chǎn)出為基礎,遵循收益還原法應用的基本邏輯和要求,在耕地經(jīng)營年總收益中,客觀分析并扣除發(fā)生的各項生產(chǎn)成本費用,有效測度、量化不同權益狀態(tài)下的長期收益差異,相應確定耕地還原率水平,并將年純收益還原為相應年期的承包經(jīng)營權、經(jīng)營權流轉土地權益價格。其中,除需客觀分析承包經(jīng)營權、經(jīng)營權流轉的年總收益、年總費用的構成項之外,還需要重點把握承包經(jīng)營權、經(jīng)營權流轉在內涵、權利特征和權能差異分析,有效實施風險觀測與還原率確定。同時,通過本研究,同時也為進一步探討農(nóng)用地經(jīng)營權流轉的定租模式提供了延展思路。
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